Twee torens in de dataroom. Drie weken om te beslissen.
Onze klant, een investment manager, krijgt twee bestaande woontorens aangeboden met 240 lopende huurcontracten. De verkoper opent een dataroom. Vóór het bod wil de klant weten welk deel van de gepresenteerde huurstroom houdbaar is onder de huidige huurregels, en waar het risico zit.
De huurstroom rust op aannames.
De dataroom bevat de huurlijst, de contracten, tellingen en labels. Het informatiememorandum rekent met de huur die nu binnenkomt. Onder die bedragen liggen aannames: dat een contract in de vrije sector thuishoort, dat een telling nog actueel is, dat de indexatie is toegepast binnen wat de wet toestaat. Die aannames staan nergens apart beschreven. Voor de klant is de vraag bij hoeveel adressen ze standhouden, en wat het voor de huurstroom betekent als dat niet zo is.
Onze specialisten bepalen de toets. AI voert die uit voor ieder adres.
Onze huurcompliance-specialisten bepalen wat er per adres getoetst moet worden. AI voert die toets uit voor alle 240 adressen, op basis van onze nationale vastgoeddatabase en de WWS-calculator: het segment volgens de telling, de verhouding tussen contract en maximum, de resterende indexatieruimte en de lokale afspraken die op het adres rusten. Ook gepubliceerde uitspraken van de Huurcommissie over adressen in de selectie wegen mee. De stukken uit de dataroom blijven binnen de transactie en worden nergens anders voor gebruikt.
Een aanname bij één adres is een correctie. Bij een selectie raakt het de huurstroom.
Bij 18 adressen is het contract gesloten als vrije sector, terwijl de telling het adres in de middenhuur plaatst. Per adres is dat een correctie. Bij elkaar raakt het de huurstroom waarop het bod is gebaseerd. De klant ziet per adres welke aanname eronder ligt, hoe groot het effect is en hoe zeker we daarvan zijn. Het risico in de huurstroom wordt een bedrag waarover onderhandeld kan worden.
Twee documenten, en de data gaat door naar beheer.
De klant ontvangt een werkbestand per adres, met contracthuur, segment volgens de telling, maximum, de onderliggende aanname en het risico. Daarnaast een managementconclusie: het aandeel van de huurstroom dat onder de regels houdbaar is, de afwijkingen die om een besluit vragen en wat dat betekent voor het bod en de garanties. Na de handtekening zetten we de gecontroleerde data over naar de vault of naar het eigen beheersysteem van de klant. Het beheerteam begint met dezelfde gegevens waarop het bod is gebaseerd.