Wat verandert er aan je puntentelling in 2027?
Op 1 januari 2027 wijzigt het WWS: een prijsopslag bij de WOZ-cap, geen minpunten meer voor het ontbreken van buitenruimte, een hogere waardering voor kleine rijksmonumenten en de terugkeer van de minimum WOZ-waarde. Upload een bestaande puntentelling en zie per adres wat het verschil is in punten en maximale huurprijs.
De wijzigingen op een rij
WOZ-prijsopslag bij de WOZ-cap.
Een woning die door de WOZ-cap terugvalt naar 186 punten blijft gereguleerd, maar de verhuurder mag per 2027 het verschil tussen de huurprijsgrens bij het ongecapte puntentotaal en die bij 186 punten als opslag vragen. Een woning met 200 punten voor de cap mag daardoor circa 96 euro per maand meer vragen (prijspeil 2026). De opslag komt bovenop de procentuele opslagen voor monumenten en nieuwbouw. Op de pagina WOZ-prijsopslag staat de rekenregel stap voor stap, met een rekentool.
De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning waarop de beperking, bedoeld in rubriek 11.3 van bijlage I onder A, van toepassing is, wordt vermeerderd met de in het tweede lid bedoelde prijsopslag. De prijsopslag bedraagt het verschil tussen de in de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 12, eerste lid, genoemde maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit die die woning zou hebben als de in het eerste lid bedoelde beperking buiten toepassing zou worden gelaten en de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit voor een zelfstandige woning met 186 punten.
Bad met afzonderlijke douche: 10 punten in plaats van 7.
Een badkamer met een bad en een losse douche telde als 7 punten. Op verzoek van de Huurcommissie tellen beide voorzieningen nu afzonderlijk: 6 voor het bad en 4 voor de douche. Een douche in het bad (combinatie) blijft 7. Daar komt bij dat de extra voorzieningen in de badkamer (thermostaatkraan, handdoekradiator, kastruimte, afscheiding) maximaal evenveel punten mogen opleveren als de basisvoorzieningen; dat plafond gaat dus ook van 7 naar 10. Wie nu tegen dat maximum aanzit, krijgt er zo tot 6 punten bij.
Als in de badruimte afzonderlijk een bad en een douche zijn aangebracht, geldt een waardering van tien punten (zes punten voor het bad en vier punten voor de douche). Dit volgt uit de waarderingstabel. Een douche/bad-combinatie wordt niet met tien punten gewaardeerd, maar zoals uit de waarderingstabel volgt met zeven punten.
Verwarming in ruimten onder 2 m² telt mee.
Een toilet of berging kleiner dan 2 m² was geen overige ruimte en geen verkeersruimte en telde nergens mee. Per 2027 telt de verwarming ervan voor 1 punt, met een maximum van 4 punten voor alle verwarmde binnenruimten die geen vertrek zijn samen. Voor de oppervlakte blijven deze ruimten buiten beschouwing.
Per verwarmde binnenruimte, niet zijnde een vertrek, wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van één punt toegepast. Hierbij geldt dat verwarming in andere binnenruimten dan vertrekken alleen voor waardering in aanmerking komt als deze binnenruimten beschikken over een begaanbare vloer, als deze ruimten toegankelijk zijn en als de ruimte tussen de vloer en het plafond ten minste 1,50 m hoog is. Ook moet de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoren. Er geldt een maximum van vier punten.
Geen minpunten meer zonder buitenruimte.
De aftrek van 5 punten voor woningen zonder enige privé- of gemeenschappelijke buitenruimte vervalt. Voor een binnenstedelijke woning zonder balkon of tuin betekent dat 5 punten erbij, ongeveer 34 euro per maand aan maximale huurprijs.
In de tabel bij onderdeel 8 vervalt de rij: indien in het geheel géén punten in deze rubriek (geen buitenruimte): af: 5 punten.
Om te borgen dat juist deze woningen in de bestaande bouw in stedelijke gebieden behouden worden voor de huurvoorraad, zijn de minpunten voor het geheel ontbreken van buitenruimte geschrapt. Door het schrappen van deze vijf minpunten stijgt de maximale huurprijsgrens van een huurwoning zonder enige vorm van buitenruimte met ongeveer € 34,–.
Kleine rijksmonumenten hoger gewaardeerd.
Rijksmonumenten met een WWS-oppervlakte tot 40 m2 delen de WOZ-waarde per m2 door 233 in plaats van 268 euro. Dat levert, afhankelijk van de WOZ-waarde, 4 tot 8 extra punten op, bovenop de bestaande opslag van 35% voor rijksmonumenten.
Indien sprake is van een woning tot 40 m2, die bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet en waarop de berekeningsmethode, bedoeld onder a, niet van toepassing is, vervolgens gedeeld door: € 233 voor WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2025, taxatiewaarden en minimumwaarden; € 221 voor WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024. Bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.
Minimum WOZ-waarde terug.
Sinds 1 juli 2024 was de ondergrens voor de WOZ-waarde onbedoeld vervallen. Per 2027 geldt weer een minimumwaarde (85.806 euro op prijspeil 2026) voor elke woning, ook als de WOZ-beschikking lager uitvalt. Dat raakt vooral studio's, flexwoningen en zeer kleine woningen.
Voor de puntenberekening binnen deze rubriek wordt de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken gehanteerd. Indien er geen WOZ-waarde is vastgesteld, wordt gerekend met 85% van de taxatiewaarde of, indien er geen taxatiewaarde is met een minimumwaarde van € 85.806. In afwijking van bovenstaande wordt een waarde van € 85.806 gehanteerd als de WOZ-waarde of taxatiewaarde lager is dan deze minimumwaarde.
Overige correcties.
Een wastafel telt in elke binnen- of buitenruimte mee, met een maximum van 1 punt per ruimte behalve in de badkamer; dus ook in de hal, een klein toilet of op het balkon. Energielabel E staat op -4 punten, in lijn met de wet.
Wastafel: 1 punt (tot een maximum van 1 punt per binnen- of buitenruimte m.u.v. de badkamer).
Goed om te weten
De wijzigingen staan in het Besluit van 10 september 2026 (Staatsblad 2026, 267) en gelden vanaf 1 januari 2027, zonder overgangsrecht. Bij lopende huurcontracten groeit de huur via de jaarlijkse huurverhoging naar de nieuwe grens; bij een nieuw contract geldt de nieuwe maximale huurprijs direct. De huurprijstabel en de WOZ-bedragen voor 2027 worden eind 2026 gepubliceerd; tot die tijd rekenen we met prijspeil 2026, zodat je alleen het effect van de nieuwe regels ziet.