WOZ-prijsopslag: de maximale huurprijs bij een WOZ-cap
Een woning die door de WOZ-cap terugvalt naar 186 punten blijft een middenhuurwoning. Vanaf 1 januari 2027 mag de verhuurder daar een prijsopslag bovenop vragen: het verschil tussen de huurprijsgrens bij het puntentotaal zonder cap en die bij 186 punten. Vul je puntentelling in en zie het rekenvoorbeeld voor 2027, ook met nieuwbouw- of monumentopslag.
Hoe de WOZ-prijsopslag werkt
De WOZ-cap: boven 186 punten maximaal 33% WOZ-punten.
De WOZ-waarde levert WWS-punten op, deels via de totale WOZ-waarde en deels via de WOZ-waarde per m2. Sinds 1 mei 2022 geldt daarvoor een plafond. Komt een woning boven 186 punten uit en bestaat meer dan 33% van die punten uit WOZ-punten, dan worden de WOZ-punten verlaagd tot 33% van het totaal. Zakt het totaal daardoor tot 186 punten of lager, dan wordt het puntentotaal op 186 gesteld. De woning is dan een middenhuurwoning met de maximale huurprijs die bij 186 punten hoort, ongeacht de WOZ-waarde.
De prijsopslag: het verschil tussen twee huurprijsgrenzen.
Door de cap telden de punten boven 186 niet mee voor de huurprijs. Met artikel 8b van het Besluit huurprijzen woonruimte komt daar per 2027 een prijsopslag voor in de plaats. De verhuurder mag bovenop de huurprijsgrens bij 186 punten het verschil vragen met de huurprijsgrens die bij het puntentotaal zonder cap hoort. Het puntentotaal zelf verandert niet: de woning blijft op 186 punten staan, blijft middenhuur en de Huurcommissie blijft bevoegd.
Zo bereken je de opslag in vier stappen.
- Tel alle rubrieken op, inclusief de volledige WOZ-punten, en rond af op hele punten. Dit is het puntentotaal zonder cap.
- Pas de WOZ-cap toe. Valt het totaal terug naar 186 punten, dan geldt de opslag. Blijft het totaal na de 33%-regel boven 186, dan is de woning vrije sector en is er geen maximale huurprijs. Is er geen cap, dan geldt de huurprijsgrens bij het puntentotaal.
- Zoek in de huurprijstabel van het tijdvak twee bedragen op: de huurprijsgrens bij het puntentotaal zonder cap en de huurprijsgrens bij 186 punten. Boven 250 punten tel je per extra punt het verschil tussen de bedragen bij 250 en 249 punten op bij het bedrag bij 250 punten.
- De opslag is het verschil tussen die twee bedragen. De maximale huurprijs is de huurprijsgrens bij 186 punten plus de opslag.
Rekenvoorbeeld: 192 punten, cap naar 186.
Neem een woning van 192 punten, waarvan 72 WOZ-punten. De WOZ-punten zijn 37,5% van het totaal, dus de cap geldt en het puntentotaal wordt 186. Op prijspeil 2027 mag de verhuurder de huurprijsgrens bij 186 punten vragen plus het verschil met de grens bij 192 punten. De maximale huurprijs komt daarmee uit op het bedrag dat bij 192 punten hoort.
| Huurprijsgrens bij 192 punten (zonder cap) | € 1.305,68 |
|---|---|
| Huurprijsgrens bij 186 punten (na cap) | € 1.263,32 |
| WOZ-prijsopslag | € 42,36 |
| Maximale huurprijs per maand, 2027 | € 1.305,68 |
Op prijspeil 2026 is dezelfde opslag 41,18 euro: 1.228,07 plus 41,18 is 1.269,25 euro per maand.
Met nieuwbouw- of monumentopslag: eerst de procenten, dan de euro's.
Een rijksmonument geeft 35% opslag op de maximale huurprijs, een gemeentelijk monument 15% en een woning van voor 1965 in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht 5%. Middenhuurwoningen die vanaf 1 juli 2024 in gebruik zijn genomen krijgen twintig jaar lang een nieuwbouwopslag van 10%. Deze percentages worden berekend over de huurprijsgrens bij 186 punten. De WOZ-prijsopslag komt daarna in euro's bij het bedrag; over de opslag zelf wordt geen percentage gerekend.
maximale huurprijs = huurprijsgrens bij 186 punten × (1 + percentages) + WOZ-prijsopslag
| Huurprijsgrens bij 186 punten | € 1.263,32 |
|---|---|
| Opslag gemeentelijk monument, 15% | € 189,50 |
| WOZ-prijsopslag (192 naar 186 punten) | € 42,36 |
| Maximale huurprijs per maand, 2027 | € 1.495,18 |
Wanneer de opslag niet geldt.
Zonder cap is er geen opslag: als de WOZ-punten 33% of minder van het totaal zijn, of als het puntentotaal zonder cap al 186 of lager is, geldt de gewone huurprijstabel. Blijft het totaal na de 33%-regel boven 186 punten, dan is de woning geliberaliseerd: er is geen maximale huurprijs en de opslag is niet aan de orde. Voor nieuwbouw die in 2015 tot en met 2019 is opgeleverd en waarvoor het minimum van 40 WOZ-punten geldt, is de cap niet van toepassing.
Lopende contracten en nieuwe verhuringen.
De regel geldt vanaf 1 januari 2027 zonder overgangsrecht. Bij een nieuwe verhuring vanaf die datum geldt de nieuwe maximale huurprijs direct. Bij een lopend contract verandert de huur niet vanzelf: de verhuurder kan de huur alleen met de jaarlijkse huurverhoging laten groeien naar de nieuwe grens, binnen de maximale jaarlijkse huurverhoging die voor de woning geldt.
Wettekst: artikel 8b Besluit huurprijzen woonruimte.
Besluit van 10 september 2026 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Staatsblad 2026, 267), in werking per 1 januari 2027.
De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning waarop de beperking, bedoeld in rubriek 11.3 van bijlage I onder A, van toepassing is, wordt vermeerderd met de in het tweede lid bedoelde prijsopslag. De prijsopslag bedraagt het verschil tussen de in de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 12, eerste lid, genoemde maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit die die woning zou hebben als de in het eerste lid bedoelde beperking buiten toepassing zou worden gelaten en de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit voor een zelfstandige woning met 186 punten.